Te veel winkels staan in Nederland leeg. Maar we moeten winkelleegstand vooral niet te vaak als een maatschappelijk probleem benaderen, vindt Edwin Buitelaar hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht en onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). 

Hoewel de leegstandspercentages de afgelopen jaren zijn afgenomen en zich lijken te stabiliseren, blijft de winkelleegstand hoger dan voor de economische crisis. ‘Behoorlijk wat bedrijven hebben door de crisis een tik opgelopen’, vertelt Buitelaar. ‘Zodra er wat misgaat, heeft dit sneller negatieve gevolgen, zoals meer faillissementen. Dit leidt tot meer fysieke winkelruimte en leegstand.’

Voor de economische crisis is er winkelvoorraad bijgebouwd, terwijl consumenten juist op minder winkeloppervlakte gingen winkelen. De leegstand nam toe door de overmaat aan winkelmeters. Buitelaar: ‘Met minder fysieke winkelmeters wordt dezelfde of zelfs meer fysieke winkelomzet gegenereerd.’

Ondanks de toenemende rol van online winkelen, is de fysieke winkel nog steeds geliefd bij de consument. ‘We kopen nog steeds het grootste deel van onze producten fysiek. De invloed van online is niet zo groot als het gesuggereerd wordt, maar e-commerce is wel in een lift’, aldus Buitelaar.

Winkelleegstand uit zich vooral plaatselijk: niet overal in Nederland is er sprake van leegstand. Hierdoor kunnen leegstandsstatistieken een vertekend beeld te schetsen. ‘In grote delen van Amsterdam rijzen de winkelhuren de pan uit, terwijl in krimpgebieden zoals Noordoost Groningen en in delen van Limburg, Zeeland en Friesland de winkelvoorraad al langere tijd krimpt.’

Desalniettemin zijn de landelijke leegstandscijfers volgens Buitelaar vrij hoog. ‘De leegstand is groter dan voor de economische crisis. We zien het zelfs in steden als Leiden en Utrecht.’ Maar door winkelleegstand als een landelijk probleem te benaderen, treedt snel veralgemenisering op, waarschuwt Buitelaar. ‘Je moet statistieken gebruiken als vertrekpunt. Je kunt gemeenten vergelijken en snel zien of Leiden boven of onder gemiddeld scoort. Dat is nuttig, maar daar houdt het ook mee op. Daarna moet je meteen een slag dieper en je afvragen: Waar zit die leegstand precies?’

‘Wij hebben vaker kleine gemeentes aan de telefoon gehad met de vraag hoe het kan dat zij zoveel leegstand hebben volgens het PBL’, vertelt Buitelaar. ‘Meestal kwam het omdat een groot tuincentrum aan de rand van het dorp leeg kwam te staan of een grote meubelwinkel met veel vierkante meters failliet ging. Vaak ligt het op een plek waar niemand er last van heeft en beïnvloedt de leegstand niet binnenstad waar winkels wel gevuld zijn.’ Volgens Buitelaar moet er vooral uitgezocht worden wat er achter deze hoge cijfers zit.

De leegstand neemt toe, maar is dit ook een maatschappelijk probleem? ‘Het woord leegstand leidt al snel bij mensen tot een pavlovreactie. Als je elke vierkante meter leegstand tot maatschappelijk probleem verklaart, en daarmee tot een probleem van de overheid, kun je als samenleving je portemonnee blijven trekken’, aldus Buitelaar.

Winkelleegstand kan volgens Buitelaar ook een privaat probleem zijn. Een winkelcentrum waar veel winkels leegstaan en ’s nachts op slot gaat, zal weinig gevolgen hebben voor de leefbaarheid van de binnenstad zelf en is daardoor minder voelbaar voor de inwoners. ‘Het probleem ligt dan bij de eigenaren, zoals bij de beleggers die geen huurinkomsten hebben. Het is aan hen de taak om het gebouw weer aantrekkelijk te maken’, aldus Buitelaar.

Ook de huur van de panden daalt niet sterk genoeg. ‘Over het algemeen zijn winkelhuren relatief hoog, terwijl de leegstand een grotere daling wel rechtvaardigt. Wil je weer tot levensvatbare bewinkeling komen, dan moeten verhuurders hun verlies nemen en de huren verlagen. De huidige markt is ontspannen waardoor het niet meer de huren gaat opleveren wat we in het verleden gewend waren’, aldus Buitelaar.

Bij winkelleegstand met een negatieve invloed op het winkelgebied, moet de overheid ingrijpen om te voorkomen dat straten unheimisch gaan aanvoelen, vindt Buitelaar. In een gebied waar veel winkels leegstaan, kan het zijn dat er minder passanten door de winkelstraat lopen en krijgen winkels een slechtere uitstraling. Een winkelgebied kan in een neerwaartse spiraal komen en elders ook tot meer winkelleegstand leidden. Buitelaar: ‘Dan lijkt het mij een maatschappelijk probleem.’

‘Het zou in dat geval nuttig zijn om iets te coördineren: een aantal winkels dichter bij elkaar zetten of het winkelgebied kleiner maken. Ondernemers die bereid zijn om van het uiteinde van het gebied naar de kern te verhuizen, zou je tegenmoet moeten komen in inrichtingskosten’, raadt Buitelaar aan.

‘Mijn broer heeft een boekenwinkel in Tilburg, maar op een gegeven moment stonden alle winkels aan diens weerzijden leeg. Het zou beter zijn geweest om naar de kern te verhuizen. Maar een boekhandel opnieuw inrichten, dat kon hij niet in zijn eentje ophoesten.’